A plain-language guide to financing a home in Québec — pre-approval, down payment, mortgage insurance, the stress test, and the programs that help first-time buyers. Written for my clients, so the numbers feel clear before we start looking.
Un guide en langage clair pour financer une propriété au Québec — préapprobation, mise de fonds, assurance prêt, test de résistance et les programmes pour les premiers acheteurs. Écrit pour mes clients, afin que les chiffres soient clairs avant même de commencer les visites.
Updated July 2026 Mis à jour en juillet 2026Once the ideas below make sense, put in a price and see the full picture — mortgage payment, CMHC insurance, welcome tax and closing costs.
Une fois les notions ci-dessous comprises, entrez un prix et voyez le portrait complet — versement hypothécaire, assurance SCHL, taxe de bienvenue et frais de clôture.
Open the calculator → Ouvrir le calculateur → Just need the welcome tax? Open the welcome-tax calculator → Besoin seulement de la taxe de bienvenue? Ouvrir le calculateur de taxe de bienvenue →Before we look at homes, get a pre-approval from a lender or a mortgage broker. It does three things:
Avant de visiter des propriétés, obtenez une préapprobation d'un prêteur ou d'un courtier hypothécaire. Elle fait trois choses :
In Canada the minimum down payment is set in tiers, based on the purchase price:
Au Canada, la mise de fonds minimale est établie par tranches, selon le prix d'achat :
If your down payment is under 20%, the law requires mortgage default insurance — through CMHC, Sagen or Canada Guaranty. It protects the lender, not you, but it's what lets you buy with a smaller down payment.
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, la loi exige une assurance prêt — par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. Elle protège le prêteur, pas vous, mais c'est ce qui permet d'acheter avec une mise de fonds plus modeste.
Lenders don't qualify you at your real rate. They use the higher of your contract rate plus 2% or 5.25% — the "stress test" — so your approval holds up if rates rise. In practice, you qualify for a bit less than your actual payment alone would suggest.
Les prêteurs ne vous qualifient pas à votre taux réel. Ils utilisent le plus élevé de votre taux plus 2 % ou 5,25 % — le « test de résistance » — pour que votre approbation tienne si les taux montent. En pratique, vous êtes admissible à un peu moins que votre versement réel ne le laisserait croire.
They also weigh two ratios: your housing costs versus your income, and your total monthly debts versus your income. Paying down a car loan or a credit card before you apply can noticeably raise what you qualify for.
Ils pèsent aussi deux ratios : vos coûts de logement par rapport à votre revenu, et vos dettes mensuelles totales par rapport à votre revenu. Rembourser un prêt auto ou une carte de crédit avant de faire la demande peut augmenter sensiblement votre capacité d'emprunt.
Two pairs of words trip people up:
Deux paires de mots portent souvent à confusion :
If it's your first home, these programs can meaningfully lower the cost. You count as a first-time buyer if you haven't lived in a home you or your spouse owned in the year of purchase or the previous four years.
S'il s'agit de votre première propriété, ces programmes peuvent réduire le coût de façon significative. Vous êtes un premier acheteur si vous n'avez pas habité une propriété que vous ou votre conjoint possédiez durant l'année de l'achat ou les quatre années précédentes.
| Program | What you get |
|---|---|
| FHSA First Home Savings Account | Up to $8,000/year, $40,000 lifetime. Tax-deductible going in, tax-free coming out, nothing to repay. |
| Home Buyers' Plan (HBP) | Withdraw up to $60,000 per person ($120,000 per couple) from your RRSP, repaid over 15 years. For a 2026 withdrawal, repayment starts the second year after. |
| Home Buyers' Amount | A $10,000 federal amount that gives up to a $1,500 tax credit. |
| First-Time Home Buyers' GST Rebate New — in effect March 2026 | On a new build used as your home: 100% of the federal GST (5%) back on homes up to $1M — up to $50,000. Phases out from $1M to $1.5M; none at $1.5M+. Agreement signed on/after March 20, 2025. |
| Programme | Ce que vous obtenez |
|---|---|
| CELIAPP Compte d'épargne première propriété | Jusqu'à 8 000 $/an, 40 000 $ à vie. Déductible à l'entrée, libre d'impôt à la sortie, rien à rembourser. |
| Régime d'accession à la propriété (RAP) | Retirez jusqu'à 60 000 $ par personne (120 000 $ par couple) de votre REER, remboursé sur 15 ans. Pour un retrait en 2026, le remboursement commence la deuxième année suivante. |
| Montant pour l'achat d'une habitation | Un montant fédéral de 10 000 $ qui donne jusqu'à 1 500 $ de crédit d'impôt. |
| Remboursement de TPS pour premiers acheteurs Nouveau — en vigueur mars 2026 | Sur du neuf utilisé comme résidence : 100 % de la TPS fédérale (5 %) remboursée jusqu'à 1 M$ — jusqu'à 50 000 $. Diminue de 1 M$ à 1,5 M$; aucun à 1,5 M$ et plus. Promesse signée le 20 mars 2025 ou après. |
One application, shopped across many lenders for a competitive rate and product. In Québec, brokers are regulated by the Autorité des marchés financiers (AMF). Usually no cost to you.
Offers that one bank's own products. Can be a good fit if you already bank there and value the existing relationship.
Une seule demande, magasinée auprès de plusieurs prêteurs pour un taux et un produit concurrentiels. Au Québec, les courtiers sont encadrés par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Habituellement sans frais pour vous.
Offre les produits de sa seule banque. Peut convenir si vous y faites déjà affaire et tenez à la relation existante.
I work with mortgage brokers I trust, and I'm glad to introduce you — or to a specialist at any major bank. No pressure, and no cost to you for the introduction.
Je travaille avec des courtiers hypothécaires de confiance, et c'est avec plaisir que je vous présente — ou un spécialiste dans l'une des grandes banques. Sans pression, et sans frais pour vous pour la mise en relation.
The down payment and mortgage are only part of it. Budget for these too — my calculator adds them all up for your price:
La mise de fonds et l'hypothèque ne sont qu'une partie. Prévoyez aussi ceux-ci — mon calculateur les additionne pour votre prix :
Want to go deeper? These are the authoritative Canadian and Québec sources. Each has a language toggle for French.
Vous voulez approfondir? Voici les sources officielles canadiennes et québécoises. Chacune propose une bascule vers le français.
The minimum is 5% on the first $500,000, 10% on the portion between $500,000 and $1.5M, and 20% at $1.5M and above. On a $700,000 home the minimum is $45,000.
Le minimum est de 5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 M$, et 20 % à partir de 1,5 M$. Sur une propriété de 700 000 $, le minimum est de 45 000 $.
Yes — as of March 2026, a first-time buyer of a new build gets back 100% of the federal GST (5%) on homes up to $1M, worth up to $50,000. It phases out between $1M and $1.5M, and the purchase agreement must be signed on or after March 20, 2025.
Oui — depuis mars 2026, un premier acheteur d'une construction neuve récupère 100 % de la TPS fédérale (5 %) sur les propriétés jusqu'à 1 M$, soit jusqu'à 50 000 $. Il diminue entre 1 M$ et 1,5 M$, et la promesse d'achat doit être signée le 20 mars 2025 ou après.
For a new mortgage, lenders qualify you at the higher of your contract rate plus 2% or 5.25%. Since late 2024, a straight switch of lenders at renewal — same amount and amortization — is exempt from the test.
Pour une nouvelle hypothèque, les prêteurs vous qualifient au plus élevé de votre taux plus 2 % ou 5,25 %. Depuis la fin de 2024, un simple changement de prêteur au renouvellement — même montant et amortissement — est exempté du test.
Only if your down payment is under 20%. The premium (about 2.8–4.0% of the loan) is added to your mortgage; in Québec the QST on it is paid at closing. At 20% down there's no premium.
Seulement si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. La prime (environ 2,8 à 4,0 % du prêt) est ajoutée à l'hypothèque; au Québec, la TVQ sur celle-ci est payée à la signature. À 20 % de mise, il n'y a pas de prime.
A broker shops many lenders with one application and is regulated by the AMF in Québec; a bank specialist offers that bank's products. Either can be a good fit — I'm happy to introduce you to both.
Un courtier magasine plusieurs prêteurs avec une seule demande et est encadré par l'AMF au Québec; un spécialiste bancaire offre les produits de sa banque. Les deux peuvent convenir — je vous présente volontiers aux deux.
I can introduce you to a trusted mortgage broker to shop rates for you — or a specialist at any major bank — and stay in the loop so it moves smoothly. No pressure.
Je peux vous présenter un courtier hypothécaire de confiance pour magasiner les taux — ou un spécialiste dans l'une des grandes banques — et rester dans la boucle pour que tout avance bien. Sans pression.
Call 514 600 6099 → Appeler 514 600 6099 → or email pascal@pascalcouillard.com ou écrivez à pascal@pascalcouillard.com